Rappel : Art. 1218 du c.civ « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».
Ce qu’il faut retenir : En matière de condition suspensive de prêt, la jurisprudence exige des démarches sérieuses et conformes au contrat ; à défaut, la condition est réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation acquise au vendeur.
La bonne foi et la diligence de l’acquéreur demeurent déterminantes pour écarter toute responsabilité contractuelle.
En l’espèce, la Cour juge que l’acquéreur avait agi avec diligence et bonne foi, et que la rupture du contrat résultait d’une fraude bancaire sophistiquée entraînant la perte de son apport personnel.
Qualifiée de force majeure, cette escroquerie constitue un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. La condition suspensive ayant échoué sans faute de l’acquéreur, en raison d’un fait extérieur non imputable à l’acquéreur.
L’indemnité d’immobilisation doit donc être intégralement restituée, aucune faute ni résistance abusive n’étant retenue.
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