Rappel : En application de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (décret d’application de la loi Hoguet), une clause pénale insérée dans un mandat immobilier ne peut produire effet que si elle est expressément stipulée et rédigée en caractères très apparents.
Ce qu’il faut retenir : Une clause pénale simplement imprimée en gras ne suffit pas. Elle doit être présentée de manière à attirer spécialement l’attention du mandant (taille de police, présentation distincte, titre propre, mise en évidence).
En l’espèce, la clause figurait en gras mais dans une police identique au reste du mandat, de petite taille et noyée dans les conditions générales. Elle a donc été jugée inopposable au vendeur, privant l’agent immobilier du paiement de la pénalité prévue au mandat exclusif.
La cour d’appel rappelle que l’exigence de caractères très apparents n’est pas une simple formalité de rédaction : elle constitue une condition d’efficacité de la clause. L’objectif est de garantir que le mandant ait pleinement conscience de l’engagement financier auquel il souscrit en cas de violation du mandat.
La décision confirme ainsi que l’agent immobilier ne peut se prévaloir d’une clause pénale que si celle-ci est immédiatement identifiable dans le contrat. La mise en gras seule est insuffisante lorsque la clause reste intégrée dans un texte dense et peu lisible.
Cette solution invite les professionnels à isoler les clauses sensibles (exclusivité, clause pénale, honoraires dus en cas de vente sans intervention) dans une présentation spécifique afin d’éviter leur inopposabilité.
Pour aller plus loin : La Cour de cassation juge de manière constante que la clause pénale doit être particulièrement visible pour être applicable. Une clause pénale rédigée en caractères gras mais en petits caractères ne satisfait pas à l’article 78 du décret de 1972 (Cass. 1re civ., 17 janvier 2018, n° 16-26.099).
De même, une clause intégrée dans les conditions générales, sans présentation particulière, ne présente pas un caractère suffisamment apparent (CA Besançon, 21 septembre 2020, n° 19/00354). La cour d’appel de Caen s’inscrit donc dans cette jurisprudence protectrice du mandant en exigeant une véritable visibilité matérielle de la clause.
La jurisprudence relative aux mandats immobiliers impose une vigilance particulière sur la rédaction des clauses créant une obligation financière pour le client. Au-delà du contenu de la clause, les juges contrôlent les conditions de sa présentation afin de vérifier que le mandant a été clairement informé de sa portée. Une clause pénale prévue dans un mandat exclusif mais insuffisamment mise en évidence risque ainsi d’être privée d’effet.
- Cour d’appel de Caen, 1re chambre civile, 11 juin 2026, n° 22/01915.
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