La prospection commerciale constitue l’un des principaux leviers de développement des agences immobilières. Pourtant, le cadre juridique applicable connaît depuis plusieurs années un durcissement progressif, particulièrement en matière de démarchage téléphonique.
L’année 2026 marque une évolution majeure avec l’entrée en vigueur du nouveau régime d’opt-in préalable pour les appels commerciaux adressés aux particuliers. À l’inverse, la distribution de supports publicitaires dans les boîtes aux lettres demeure autorisée sous réserve du respect du dispositif « Stop Pub ».
Tour d’horizon des règles que les professionnels de l’immobilier devront intégrer dans leurs pratiques commerciales.
I. La pige téléphonique : la fin du démarchage à froid
Une réforme majeure du démarchage téléphonique
La loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 contre toutes les fraudes aux aides publiques modifie en profondeur, par son article 13, le régime juridique du démarchage téléphonique.
Jusqu’à présent, les professionnels pouvaient contacter un particulier dès lors que celui-ci n’était pas inscrit sur la liste d’opposition Bloctel, sous réserve du respect des jours et horaires autorisés.
À compter du 11 août 2026, cette logique est totalement inversée.
Le principe devient celui de l’interdiction du démarchage téléphonique non sollicité. Un professionnel ne pourra plus contacter un consommateur sans avoir recueilli au préalable son consentement exprès.
Corrélativement, le dispositif Bloctel disparaît à cette même date, son utilité devenant limitée dans un système reposant désormais sur l’autorisation préalable du consommateur.
Quel impact pour la pige immobilière ?
Cette réforme affecte directement les méthodes traditionnelles de prospection utilisées dans le secteur immobilier.
En pratique, la pige téléphonique réalisée à partir d’annonces publiées sur des plateformes telles que Leboncoin, PAP ou SeLoger devient particulièrement problématique.
La simple publication d’un numéro de téléphone dans une annonce immobilière ne saurait être assimilée à un consentement au démarchage commercial. Un propriétaire qui diffuse ses coordonnées le fait dans le cadre de la vente ou de la location de son bien et non pour recevoir des sollicitations commerciales d’agences immobilières.
Dès lors, sauf à pouvoir démontrer l’existence d’un consentement préalable, libre, spécifique, éclairé et univoque du prospect, l’appel de pige est susceptible de constituer un démarchage illicite.
Cette exigence implique également la conservation d’une preuve du consentement recueilli (formulaire en ligne, case à cocher, inscription à un service, demande de rappel, etc.).
Les situations dans lesquelles l’appel demeure autorisé
La réforme ne remet pas en cause la possibilité pour une agence de contacter ses clients dans le cadre de la relation contractuelle existante.
Ainsi, les appels demeurent licites lorsqu’ils interviennent notamment :
- dans le cadre de l’exécution d’un mandat de vente ou de recherche ;
- pour le suivi d’un dossier en cours ;
- à la demande expresse du client ;
- dans le cadre d’une relation contractuelle préexistante lorsque l’appel est directement lié à l’objet du contrat.
Il devient toutefois recommandé d’intégrer dans les nouveaux mandats et formulaires de contact des clauses spécifiques relatives aux moyens de communication autorisés et au consentement du client à être contacté.
Les restrictions applicables aux appels autorisés
Même lorsqu’un consentement préalable a été valablement recueilli, les professionnels restent soumis aux règles du Code de la consommation encadrant le démarchage téléphonique.
Les appels commerciaux ne peuvent être effectués que :
- du lundi au vendredi ;
- entre 10 h et 13 h puis entre 14 h et 20 h ;
- à l’exclusion des samedis, dimanches et jours fériés.
Par ailleurs, un même consommateur ne peut être sollicité plus de quatre fois au cours d’une période de trente jours.
Lorsque celui-ci exprime son refus d’être démarché, aucun nouvel appel ne peut être réalisé avant l’expiration d’un délai minimal de soixante jours.
Quelles sanctions pour les professionnels ?
Le non-respect de ces dispositions expose les professionnels à des sanctions administratives particulièrement importantes.
Les amendes peuvent atteindre :
- 75 000 euros pour une personne physique ;
- 375 000 euros pour une personne morale.
Au-delà de la sanction financière, l’utilisation d’une prospection irrégulière peut également fragiliser la relation contractuelle nouée avec le client et constituer un élément susceptible d’être invoqué dans le cadre d’un contentieux relatif à la formation du mandat ou aux pratiques commerciales de l’agence.
Dans ce contexte, la constitution d’une base de données de prospects ayant exprimé un consentement traçable devient un enjeu majeur pour les réseaux et agences immobilières.
II. Le boîtage immobilier : le maintien du régime « Stop Pub »
La fin de l’expérimentation « Oui Pub »
Contrairement au démarchage téléphonique, la distribution de prospectus dans les boîtes aux lettres n’a pas connu de révolution réglementaire.
L’expérimentation du dispositif « Oui Pub », menée dans plusieurs collectivités territoriales, a pris fin en 2025. Pour mémoire, ce mécanisme reposait sur une logique inverse du système traditionnel : seuls les foyers affichant explicitement la mention « Oui Pub » pouvaient recevoir des imprimés publicitaires.
À l’issue de cette expérimentation, les pouvoirs publics ont renoncé à une généralisation nationale du dispositif.
Le régime applicable en 2026
En conséquence, le système historique du « Stop Pub » demeure applicable sur l’ensemble du territoire.
Le principe reste celui de la liberté de distribution des imprimés publicitaires non adressés.
Les agences immobilières peuvent donc continuer à diffuser :
- des flyers de présentation ;
- des avis de valeur ;
- des campagnes de recherche de biens ;
- des supports publicitaires relatifs à leurs mandats.
Une seule limite s’impose : le respect de la volonté des occupants ayant apposé une mention « Stop Pub » sur leur boîte aux lettres.
Tout dépôt de document publicitaire dans une telle boîte constitue une infraction.
Les sanctions encourues
Le non-respect du dispositif « Stop Pub » est sanctionné par les dispositions du Code de l’environnement.
L’infraction est punie de l’amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe, pouvant atteindre 7 500 euros pour une personne morale.
Si les contrôles demeurent relativement limités en pratique, les professionnels ont tout intérêt à sensibiliser leurs équipes et prestataires chargés de la distribution afin de limiter tout risque de verbalisation.
À RETENIR
L’année 2026 marque un tournant pour les méthodes de prospection immobilière. Alors que la pige téléphonique traditionnelle est fortement remise en cause par l’instauration d’un régime fondé sur le consentement préalable du consommateur, le boîtage demeure une technique de prospection licite sous réserve du respect du dispositif « Stop Pub ».
Pour les agences immobilières, l’enjeu est désormais de développer des stratégies d’acquisition conformes au nouveau cadre réglementaire : génération de leads avec consentement documenté, formulaires de contact, campagnes digitales, marketing relationnel et fidélisation de la clientèle existante.
La conformité juridique de la prospection devient ainsi un véritable enjeu stratégique de développement commercial.
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